2021年5月13日
victory fund 1号募集(3月22日募集開始) について
浅草１丁目商業ビルプロジェクト
| 募集金額 ２億７，５００万円 | 最低募集金額 １０万円（１口１万円） | 想定利回 ９％（年利） |
| 募集期間 ２０２１年3月22日～4月22日 | 想定運用期間 ２年 |
- Victory fund ローンチ記念
- Amazonギフト券1,000円分贈呈
- 第１号ファンド募集開始記念キャッシュバックキャンペーン
- 第１号ファンドへの投資額50万円以上 投資額の0.5％
- 第１号ファンドへの投資額100万円以上 投資額の1.0％
- 第１号ファンドへの投資額200万円以上 投資額の1.5％
※投資額200万円の場合→3万円
物件概要
建物名称
三岩ビル
所在地
東京都台東区浅草１丁目８−４
地番
東京都台東区浅草１丁目５４番５
交通
つくばエクスプレス「浅草」駅 徒歩３分
東京メトロ銀座線「浅草」駅 徒歩４分
土地
敷地面積：69.42㎡（公簿）
地目：宅地
権利の種類：所有権
境界
境界確定済み、越境覚書あり
建物
家屋番号：５４番５
種類：店舗・居宅
構造：鉄骨造陸屋根地下１階付６階建
延床面積：348.80㎡（公簿）
賃貸可能面積：
竣工年月：1992年1月22日
設計会社：市川一級建築士事務所
施工会社：有限会社中静工務店
法令上の制限
用途地域：商業地域
防火指定：防火地域
指定建蔽率：80％
指定容積率：700％（特例容積率：674.4％）
都市計画：市街化区域、景観法、みどりの条例
文化財保護法：該当なし
開発行為等の制限：許可不要（500㎡未満
の場合）
土砂災害警戒区域：外
津波災害警戒区域：外
接道
方向：西側
公・私道の別：公道
種類：建築基準法第42条第1号の道路
（浅第297号線）
幅員：約8.0m
接道の長さ：約6.15m
不動産調査資料
不動産鑑定評価書：有り
確認済証：有り
検査済証：無し
飲用水・ガス・電気の供給施設および排水設備の整備状況
引用水：水道（公営）
ガス：都市ガス（東京ガス）
電気：東京電力エナジーパートナー株式会社
汚水：公共下水
雑排水：公共下水
雨水：公共下水
公租公課
固定資産評価額：（土地）51,475,620円
（建物）19,039,300円
所在地概況
本物件は、浅草雷門通りから浅草六区興行街を結ぶ８０余年の歴史を持つ「すしや通り」と呼ばれる商店街の中心に位置する商業ビルです。
「すしや通り」は平成２３年２月アーケードに生まれかわり、現在は「すしや」にとどまらず物品業、飲食業、簡易宿所などの店舗も増え、全覆式アーケードが設置されている中での雰囲気は、下町情緒を感じさせる浅草を代表する地域の一つです。
商業施設の動向は、馬道通り沿いのみずほ銀行跡地において、銀行、ホテル等を用途とする地上14階建の建物が令和3年度を目指して建設中であり、浅草2丁目の「ウインズ浅草」の西側においても松竹(株)が１０階建のホテルを建設中などコロナ禍においても、内需復興を目指しての取り組みが行われています。
※「すしや通り」の出入り口
リニューアル計画
工事内容
- 内装解体
- 各階をスケルトン工事を行ない、新規テナントが内装工事をすぐに始められるよう借りやすい状態にまで戻します。
- 外壁および共有部分の内外装
- 外壁および階段などのデザインを一新し、イメージアップを計ります。また、１Fのエンドランスにロビーを新設し、一棟貸しにもフロア貸しにも対応できる導線にします。
- 水道設備の新設
- 地下１階にある受水槽タンクを撤去することにより、貸床面積を増やし賃料アップを図ります。また、増圧ポンプを新設することにより水質検査が免除になるため、ランニングコストの削減ができます。
工事期間：２月１８日〜４月９日
不動産鑑定評価書
① 内訳
- 土地価格 261,900,000 円(3,733,000 円/m²)
- 建物価格 96,700,000 円(277,000 円/m²)
② 算定根拠
- 【土地価格】
- ① 取引事例(近隣４箇所)が信頼性・規範性が高く実証的であるとの判断から中庸値である3,829,000円/㎡を批准価格として鑑定評価では採用しております。
- ② 更地価格270,000,000円(3,892,000×69.42㎡)
- ③ 建付原価＝更地価格▲３％相当の8,100,000円
土地評価額 ＝ ② − ③ ＝ 261,900,000円
- 【建物価格】
- ① 躯体部分の耐用年数を４５年、残存耐用年数を１７年。
- ② 仕上部分の耐用年数を２７年、設備部分の耐用年数を１５年、経過年数を１２年として算定。
- ③ 建物再調達原価156,000,000円
- ④ 耐用年数に基づく原価修正額43,700,000円
- ⑤ 観察原価は再調達原価の１０％ 15,600,000円
建物評価額＝建物再調達原価③ − ④ − ⑤＝96,700,000円
賃料について
浅草地区路面店の賃料相場は、「新仲見世通り」、「仲見世通り」、「雷門通り」、「馬道通り」、「国際通り」、「すしや通り」などの伝統的な商業地区の集客力が大きく寄与しているものと思われます。また、仲見世通りをはじめとして多くの土地を歴史的な背景から「浅草寺」が所有していることから、新規では借地での参入の事例が多く、所有権の移転が可能となる本物件は高い評価を受けています。
参考
